云南省商业运营管理条例？

开民宿前的考察分析

很多萌新们总会在想到开个民宿后就直接考虑选址，殊不知不同的城市可能适合不同的住宿业态，民宿未必对于全部的城市都适用。

民宿运营界老炮Even认为：对于民宿的考察分析，主要有两个方面，第一个方面是从全方位了解民宿这个行业，另一方面则是可行性的分析。

一个民宿的好坏主要由：特点/亮点/吸引点、交通、大环境、周边小环境、商业氛围、服务、配套设施、室内设计、餐饮、消费者反馈等构成，在考察的时候尽量去记录这些信息，学习模仿，规避利害。

民宿运营选址技巧

民宿运营选址一直都是民宿运营新手们最最头疼的问题，当然也是房东大大们最有心得的地方。

选房注意事项

七所民宿全部盈利的超级房东大大jack lau认为，选房的三个注意事项是：空间大小、位置、原始状态。

空间大小决定了你的入住人数，会很大程度上影响预订量；位置不必说，商圈景点公园流量大的地方；原始状态的是否完善决定了你装修翻新投入的成本。

有些房东在选房时会考虑房源朝向，其实这些都不太重要，因为房客只住几天，这种感觉是短暂的，都可以通过后期处理，比如暖气、空调、灯来进行补救。

元气少女房东Lexy的观点是：民宿的选址非常重要，地理位置、交通都需要考虑在内。其实核心就是便捷，最好楼房有电梯，这样游客拎行李也会轻松很多。

民宿改造要点

曾参与《私人订制》、《璀璨人生》拍摄所在会所设计的超级房东设计师范宁（三毛）认为：想要做好民宿，就要挖掘它内在的故事。

贴心房东Romy，巧妙的将房源分为了三类，他们有着不同的改造要点

• 核心地区的公寓，内部硬性设计完备，如何在有限的空间，创造出不同风格和区域，拥有更大多样性，是她们思考的问题；

• 老旧小区，最关键的是电器设备的更新和电路改造，以及区分功能区、茶区和餐区，让整个家更温馨完整；

• 候鸟房最大的难点是房屋再利用，将原房东遗留下来的老物件实现旧物改造，和后期软装完美融合。

装修与内部设计

花仙子房东Jasmine认为，使用花卉装扮民宿的时候，可以考虑到布局花艺、季节搭配等要点。

• 客厅之中的插花可以大些，放在大型台面上，会显得十分热烈。若想用插花点缀茶几、组合柜或墙上的格架等较小的地方，就要用小而圆锥状的插花。

• 卧室是最需要宁静的，插花不宜过多，能在一个晶莹剔透而精致的瓶中，插上一两枝玫瑰或干花之类的，则会起到既温馨又不过分浮华的装饰作用。卧室插花的花材最好选择没有香味的花材。

• 房间的入口或过道一般都比较窄小，最好选用简洁、整齐，带有欢快色彩的插花，不宜过大，以挺直型为宜。

在季节上，春天应选择色彩鲜艳的材料，给人以轻松活泼、生机盎然的感受。夏天插花的色彩应该要求清逸素淡、明净轻快，可以适当选择一些冷色调的花，给人以清凉之感。秋天可选用红、黄等明艳的花作主景，与黄金季节温和，给人以兴旺的遐想。冬天应以暖色调为主，可以给人以迎风破雪、生机勃勃的感受。

民宿改造的五个关键细节

具有多年酒店管理经验的Even认为，装修时候一定要盯紧五个关乎经营成败的细节：

• 洗手间排水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水

• 房间漏水，就是装修时防水做得不太好。所以最好做双层防水

• 装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi，预留足够的电源插口

• 木质结构的房子千万要做好隔音，要不以后麻烦超级大

• 如果民宿是大规模客栈，那在软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。

民宿运营成本管理

民宿正式运营前需要房东们投入大量的成本，这使得不少房东在运营前已经有了不少的经济压力。如何控制装修成本，元气少女房东Lexy认为自己动手安装不失为一个好方法。

日常使用的智能门锁，如果聘用师傅安装，往往安装费就需要200元，动手能力强的宝宝们自己看装置视频也可以轻松学会。装修过程中，一定要监工。比如刷墙，有些工人床板后面角落，都没有刷到，还称反正看不到。很多细节都很重要，都需要细心认真地去监督。

超级房东大大jack lau认为，在做一套房源的时候，要做一份详细的成本利润测算，估算产品价格（拿房价、日用品价格、水电煤网）和入住率，从而算出可以花多少钱用到推广和装修。

某种意义上来说，拿房的价格决定了你的利润空间大小，房源销售价格决定了转化率；位置不必说，商圈景点公园流量大的地方；配套设施的是否完善决定了你装修翻新投入的成本，继而也会影响到转化率。

Even则提出了两个要点：

• 成本预估分析：要从侧面了解你所考察区域的租赁成本费用，改造的费用全国是差不多的，找懂设计的朋友是可以预估出来的，然后再测算一下运营的人员成本，要清楚你开民宿需要投资多少钱。

• 收入预估：收入预估实际上是好做的，房间价格是透明的，平时和周六日多去几趟就可以估出入住率的情况，从而也就知道项目的收入情况。

  做支出收入预估是十分有必要的，只有算了账才知道要花多少钱，大概能挣多少钱，这是一切商业的根本。如果并不能维持一个合理的收入或者甚至赔钱，再多的情怀也会消磨殆尽。

民宿营销定位

合理定位

加多宝凉茶曾因成功的怕上火”定位，一跃成为全国最受欢迎的饮料之一。良好的定位显然已经很多企业成功的关键因素之一，运营老炮Even 在这个问题上，同样心得满满。

定位民宿如何定位？三个客观依据，缺一不可。首先，民宿做多大规模，大概投入多少钱？这直接决定了该民宿的档次和客单价。

另一方面，民宿的核心竞争力是差异化，而民宿的差异化是什么？就是民宿的主人。在做定位之前，民宿主人需要详细分析自身有哪些优势，哪些特长，哪些可以落地在民宿中行为一个特色。

最后一个方面，在做定位之前需要深入了解一下目标人群的消费习惯和消费特点，他们的青睐方向也是考虑的重要因素。包含：

• 品牌核心竞争力/品牌特色

• 品牌消费定位/客单价

• 表现风格定位

• 品牌文化/精神

民宿起名字的学问

很多房东已经笑称自己是几个房东的妈”了，那么该如何给自己的民宿宝宝们起名字，是他们非常关心的要点。Even 认为，给民宿起名字要坚持三个基本原则：

• 识别度高，印象深刻，最好易记：这个是起好名字的第一要点，店名基本上是给消费者的第一印象，让自家民宿在预订平台中脱颖而出。

• 能注册商标：很多人在起名字的时候都会忽略这个问题，用一些通用词汇做店名，或者起一个已经被别人注册商标的品牌名。但如果民宿做大做强，名字就成了给别人做嫁衣了，建议在命名的时候最好去国家工商行政管理总局商标局”的网站查询一下。

• 表现品牌风格：品牌名能够反馈出民宿主的性格，或者和民宿的气质相符，因为有一种东西叫吸引力法则”，不同品牌名一定会吸引不同志趣的房客。

民宿推广宣传

具有互联网运营经验的jack lau认为，想要提高曝光率和浏览量，可以从以下几个方面入手：

• 标题的关键词；

• 积极参与平台的各项主题活动；

• 更多的涵盖平台标签，例如实拍、优选、超赞房东等，满足系统需求，也就是满足客户的需求。

说到房源名称涉及到的关键词，可以分为易搜词和转化词。

易搜词就好比你找北京故宫周围的房，你就会去搜故宫”，这类词还有长城”、王府井”、火车站”、机场”等商圈、景点、公园关键词；转化词会最终影响你的成交，这些需是可以打动人的点，例如精致装修”、慢生活”、海景房”等标签词。

所有这些房源名称、房源图片、房源介绍、房源评价、地理位置、成交单数等，都会直接影响到你房源的综合排名。

民宿清洁妙招

小仙女房东May和Aki在管理民宿的过程中，整理了一些民宿清理的小妙招：用柠檬酸泡热水可以清除水垢，浴室喷头擦一擦就干净了；氧净清除油污一级棒；神器克林擦擦，外观如同海绵，在清理时体积会慢慢变小，搭配威猛先生简直无敌，没有去不掉的污渍。

民宿证件办理问题

Even认为，在民宿进行设计改造的时候，千万不要忘了在这个时间段办理证件，合理的安排这两项工作，可以最大化节省时间。

租赁合同签署以后便可以去申请工商核名的事情，另外当设计图纸确定以后，就可以开始着手去办理很多证件了，例如消防、环评、食品安全等（各地政策会有所不同）。

一般来说，在施工前消防的许可是必须办下来的，否则是不让动工的。办证是一个周期很长的事，但是一定要提前去操作，把时间节点了解清楚，不要等着明天就要开业了，环评、公安和食药监局来找麻烦，再补办可能需要更长的时间，不仅影响生意还影响心情。

银行专营机构概念？

1首先在选址上一定要选择环境好且安静的地方。我们没有看到哪家民宿是坐落在闹市区里的，那样的话大家可以选择住酒店就好了。 2客人之所以选择民宿，也是为了在异国他乡有家的感觉。所以在设计上要尽可能温暖。就像家的设计一样。 3经营好一家民宿更重要的还有特点。我之前在丽江看到过这样的民宿，很小的地方，房间也不多，只有不到10间。但是很大的院子里有各种花草、摇椅、喝茶的地方以及可爱的狗狗。 4他的理念就是要来住的客人像回家一样，在这住的几天可以和所有客人成为朋友，像家人一样。平时外出回来大家可以一起坐下来聊天、喝茶、逗狗、晒太阳。 5当然更重要的是服务。要让所有的客人到了这里像回家一样。你也要把他们当成家人一样对待。我之前住的民宿有一家就是这样，你到了后大老远的去迎接你，帮你拿行李。每天都会告诉你一些注意事项，晚上晚点还会打电话确认是否安全。 6这就是不一样的服务给人的不同感觉，当你的客人离开你的民宿后他依然会记得家一样的住所和家人一样的你。